L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière encore largement utilisée aujourd’hui.
Définition de l’hypothèque
Selon le Code civil, l’hypothèque est un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ».
L’hypothèque fait intervenir deux acteurs :
- un débiteur ou emprunteur qui doit prouver la sûreté de sa capacité de remboursement.
- un créancier : celui qui prête ou à qui on doit de l’argent (une créance).
L’hypothèque permet au débiteur de mettre en garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de sa dette ou de son emprunt auprès d’un créancier.
Contrairement au gage, l’hypothèque permet au débiteur de conserver son bien immobilier.
L’hypothèque donne au créancier 2 droits fondamentaux :
- Le droit de préférence : il est préféré parmi d’éventuels autres créanciers.
- Le droit de suite : il peut exercer son droit sur le bien immobilier, même si le bien change de propriétaire.
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Définition des conditions d’hypothèques
Différentes sources de l’hypothèque
Les hypothèques peuvent avoir plusieurs origines :
- Conservatoire : mesure judiciaire qui permet à un créancier d’obtenir l’inscription d’une hypothèque sur le bien immobilier de son débiteur. S’obtient en cas de risque prouvé de non-remboursement d’une dette.
- Conventionnelle : le créancier signe un contrat avec le débiteur affectant le bien immobilier à la garantie de la dette ou de l’emprunt.
- Judiciaire : elle permet au créancier de se rembourser en faisant vendre le bien immobilier de son débiteur ; cette vente fait suite à un jugement condamnant le débiteur.
- Légale : les hypothèques légales sont accordées à certains créanciers par la loi. Par exemple, l’hypothèque légale des époux permet à chacun de garantir les dettes de l’autre sur ses biens.
- Rechargeable (supprimée à compter du 1er juillet 2014 pour les nouveaux contrats) : cette hypothèque permet de réutiliser une hypothèque pour une autre créance.
L’obligation d’inscription au service de publicité foncière
Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à l’inscription de l’hypothèque au service de publicité foncière (ex conservation des hypothèques).
La publicité des hypothèques est obligatoire pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire à d’autres créanciers.
Réalisation de l’hypothèque : vente du bien immobilier
En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut faire vendre le bien immobilier.
Cependant, il ne peut se faire justice lui-même. Cette vente est réalisée dans le cadre d’une saisie immobilière.