Vous avez souscrit un emprunt à la banque afin d’acquérir votre bien immobilier. En contrepartie, la banque bénéficie d’une inscription d’hypothèque sur votre bien.
Vous avez entendu parler du transfert d’hypothèque en vue de l’achat d’un nouveau bien. Comment cela fonctionne-t-il ? Le point sur la question.
Définition du transfert d’hypothèque
Une hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation (article 2393 du Code civil).
Elle se manifeste par la « prise d’une inscription » sur le ou les biens visés. Elle est réalisée par un acte notarié qui doit ensuite être enregistré auprès des services de la publicité foncière.
Le transfert ou translation d’hypothèque est un mécanisme visant en réalité deux opérations précises. L’on crée une nouvelle sûreté sur un immeuble à grever pendant que l’on donne mainlevée d’une hypothèque précédemment établie.
Le mécanisme s’utilise notamment dans le cadre du financement d’un nouveau projet, accolé au premier.
Voyons, plus en détail, comment ce mécanisme fonctionne.
Modalités de l’opération
L’on réalise cette opération généralement pour la raison suivante : il est question de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier grâce au produit de la vente de celui que l’on détient. Toutefois, la somme n’est pas toujours suffisante au nouveau projet. L’on peut alors envisager de renégocier son crédit en sollicitant la banque avec une proposition de transfert d’hypothèque.
Exemple :j’ai acheté une maison en banlieue parisienne pour 400 000 euros en 2012. Je n’ai pas fini d’acquitter le prêt qui m’a permis cet achat. Toutefois, en 2016, la famille s’agrandit et je souhaite acheter une maison plus vaste mais à Marseille. Afin de financer l’opération, la banque peut m’accompagner via la renégociation de mon crédit. Pour se garantir, elle exige toutefois le transfert de l’hypothèque du bien de Paris sur celui de Marseille.
Concrètement les opérations se passent de la manière suivante.
L’on procède à la création d’une nouvelle sûreté sur l’immeuble que l’on souhaite « grever » et, dans le même temps, l’on engage une mainlevée de la sûreté frappant l’immeuble à « dégrever ».
Les parties ont intérêt à lier les deux opérations distinctes. C’est pourquoi il est généralement prévu de réaliser soit deux actes de manière liée, soit un seul acte qui rassemble les deux formalités. L’on y précise que :
- la constitution de l’hypothèque nouvelle n’est consentie qu’à la condition de la mainlevée effective de la précédente ;
- la mainlevée de la sûreté en cours n’est octroyée qu’à la condition de la réalisation de la nouvelle hypothèque.
Bien évidemment, il est recommandé de ne réaliser qu’un seul acte. Il y a alors réduction des frais d’acte notarié, et moins de risques que l’opération échoue.
Enfin, il faut souligner que la banque n’est en aucune façon obligée d’accepter cette opération. Elle peut exiger le remboursement du crédit initial avec la vente du premier bien. Il convient dès lors de préparer un dossier solide, en amont, afin de convaincre.