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Lors d’un achat immobilier, l'assurance caution est une garantie alternative à la prise d’hypothèque.
Cette garantie est apportée au prêteur par une société de cautionnement qui remboursera à la banque les sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur.
Le principal avantage de la caution est de revenir moins cher qu’une prise d’hypothèque, notamment parce qu’elle permet d’éviter les frais de notaire.
Assurance caution : principe
Lors d’un achat immobilier, en contrepartie des sommes souvent importantes qu’elles prêtent, les banques demandent des garanties financières.
Pour sécuriser son dossier, l’emprunteur a le choix entre trois formules :
- L'hypothèque, une garantie dont le coût est relativement élevé en raison des « frais de notaire » (taxe de publicité foncière et coût lié à l’enregistrement au service de la publicité foncière).
- L'inscription d'une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers - PPD) qui porte seulement sur les biens anciens.
- La caution qui permet de réduire les frais de garantie pour les particuliers dans la mesure où elle évite les coûts d'inscription au service de la publicité foncière.
Bon à savoir : les fonctionnaires disposent d’un système de caution corporatiste particulièrement avantageux.
Avec le système de l'assurance caution, c’est un organisme financier spécialisé qui se porte garant du remboursement de l'emprunteur auprès de la banque accordant le financement. Si l'emprunteur fait défaut, c'est la société de caution qui paiera à sa place avant de se retourner contre le propriétaire défaillant.
Attention : la caution n’est pas accordée automatiquement mais après examen du dossier de l’emprunteur.
Comme les banques, il ne faut pas hésiter à mettre les sociétés de caution en concurrence pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Avantages de l'assurance caution
Le système de l'assurance caution revient moins cher que le système de l’hypothèque, car l'emprunteur n’a pas à signer un acte devant notaire, ce qui permet aussi d’éviter les frais d’entrée et de mainlevée.
Rappel : la mainlevée est l'acte à travers lequel un créancier lève l'hypothèque consentie par un emprunteur pour garantir un crédit. Ces frais ne sont dus qu’en cas de remboursement anticipé du crédit et représentent de 1 à 2 % du capital restant dû.
La solidité financière des sociétés est basée sur un fonds de garantie. Il permet de mutualiser les risques. En pratique, la société de cautionnement prend une marge sur la caution et verse le solde sur ce fonds de garantie.
L’effort financier demandé à l’emprunteur porte donc sur deux postes :
- Une commission de caution qui représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire : cette rémunération est acquise à la société caution.
Bon à savoir : certaines sociétés de caution accordent aux emprunteurs les plus jeunes la possibilité de différer le versement de cette commission s’ils répondent à certains critères d’âge.
- Une contribution au fonds commun garantissant le remboursement des emprunteurs défaillants, qui n’est pas acquise à l’organisme caution : si le prêt se déroule sans incident, elle est remboursée au propriétaire dans une proportion qui va de 75 à 100 %.
Important : le montant de ces frais varie d'une société de caution à l’autre. Ils sont le plus souvent proportionnels à la somme empruntée. Si les sommes à verser au départ pour la mise en place du cautionnement (de 0,50 à 1,30 % au total) sont parfois plus importantes que pour une garantie hypothécaire, une partie est remboursée en fin de parcours. Au final, la caution est donc meilleur marché.