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Vous souhaitez acquérir un bien. En contrepartie d'un prêt, la banque souhaite prendre une « sûreté réelle » sur le bien immobilier dont l'achat est projeté.
De quoi s'agit-il ? Le point sur la question.
Définition de la sûreté réelle
Une sûreté est une technique juridique qui vise, pour le créancier, à s'assurer de ce que son débiteur puisse régler sa dette.
Concrètement, le créancier dispose, via la sûreté, d'une garantie supplémentaire affectée au règlement de la créance. Le but de la sûreté est de minimiser le risque d'impayé du créancier.
Bon à savoir : le créancier est celui qui détient une créance (une dette) sur un tiers appelé débiteur.
Il existe deux types de sûretés : réelles ou personnelles.
Les sûretés réelles sont celles qui portent sur des biens, mobiliers ou immobiliers.
La sûreté réelle est définie par l'article 2323 du Code civil (dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2022) comme « l'affectation d'un bien ou d'un ensemble de biens, présents ou futurs, au paiement préférentiel ou exclusif du créancier ».
Toutefois, cette définition doit être éclairée et complétée :
- Il existe aussi bien des sûretés réelles immobilières (portant sur un bien immobilier) que mobilières (portant sur un ou des meubles).
- La sûreté réelle peut être légale, judiciaire ou conventionnelle.
- La sûreté est générale lorsqu'elle porte sur la généralité des meubles et des immeubles ou des seuls meubles ou des seuls immeubles. Elle est spéciale lorsqu'elle ne porte que sur des biens déterminés ou déterminables, meubles ou immeubles.
L' hypothèque est une sûreté immobilière. Il s'agit d'un droit de préférence inscrit sur un bien immobilier permettant le désintéressement prioritaire du créancier en cas de vente de celui-ci.
La notion de privilège recouvre de nombreuses réalités. Il s'agit d'un droit de préférence qui peut porter aussi bien sur des meubles que des immeubles.
Bon à savoir : les privilèges immobiliers spéciaux comme les privilège de vendeur ou le privilège de prêteur de deniers sont remplacés par des hypothèques légales spéciales de l'article 2402 du Code civil à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021).
Voyons en détail ce que recouvre la notion de sûreté réelle.
Régime et spécificités
Avant toute chose, il convient de dresser un bref panorama des sûretés réelles.
Typologie
Voici les principales catégories de sûretés réelles que l'on peut relever. Pour les différencier, on utilise principalement le critère de « l'assiette » de la sûreté, s'agissant soit d'un bien mobilier, immobilier ou potentiellement les deux :
- l'hypothèque qui porte sur un bien immobilier (inscription sur un terrain, un appartement qui permet au moment de sa vente de percevoir tout ou partie de la somme récoltée, prioritairement) ;
- la propriété réservée : exemple de la clause de réserve de propriété. Il s'agit d'un procédé qui maintient le vendeur en tant que propriétaire de la chose tant que l'acheteur n'a pas versé intégralement le prix d'achat. Elle porte indifféremment sur un bien meuble ou immeuble ;
- le gage, qui correspond à la remise d'une chose en garantie du paiement d'une dette ;
- le nantissement, qui correspond à une inscription portant sur un bien meuble.
Exemple : le nantissement de fonds de commerce.
Voyons désormais en détail comment ces sûretés opèrent.
Régime des sûretés réelles
Les sûretés réelles relèvent de différentes sources.
Premièrement, elles peuvent être légales : elles tirent leur source de la loi.
Exemple : le privilège des frais de justice, frais funéraires portant sur les meubles d'un débiteur (article 2331 du Code civil).
En second lieu, les sûretés peuvent être conventionnelles : c'est le cas de l'hypothèque consentie sur un bien immobilier dans le cadre d'un prêt auprès d'une banque. Les parties s'engagent alors par convention.
Enfin, il existe des sûretés judiciaires. Ce sont celles qui sont prononcées par un tribunal.
Exemple : un nantissement réalisé sur un fonds de commerce en vertu de l'article R. 531-1 du Code des procédures civiles d'exécution.
Attention : certaines sûretés peuvent selon les cas, relever de différentes sources. Tel est l'exemple du nantissement qui peut être conventionnel ou judiciaire. Idem pour l'hypothèque qui peut être légale, judiciaire ou conventionnelle.
Sort des sûretés réelles
La sûreté est « actionnée » dès lors que le débiteur est défaillant et ne parvient plus à honorer ses engagements. Généralement, le créancier fait procéder à la saisie du bien pour le mettre en vente.
La sûreté donne au créancier un droit de préférence pour le paiement de sa créance mais parfois aussi un droit de suite. Cela signifie que le créancier, s'il n'est pas « primé » par un autre de meilleur rang, a le droit d'être payé par préférence aux autres sur le montant de la vente du bien. Le droit de suite, pour sa part, permet au créancier de saisir le bien, objet de la sûreté, peu importe dans quelles mains il se trouve.
Bon à savoir : la sûreté est considérée comme un droit accessoire à la créance. Elle est donc liée à son existence.
Ainsi, si le débiteur règle sa dette dans les temps et formes imparties, la sûreté prendra fin avec son paiement, sous réserve des éventuelles formalités déclaratives et de publicité à réaliser.