Une banque ou une société de crédit n'accordera pas de prêt immobilier si celui-ci n'est pas garanti. Elle transmet donc les dossiers de ses clients à une société de caution qui reprendra l'examen de leurs capacités de remboursement de A à Z.
Et là mauvaise surprise, bien que le prêteur potentiel ait accepté d'octroyer l'emprunt, la société de caution refuse de se porter garante et l'opération immobilière semble tomber à l'eau.
Que faire alors ? La solution : prendre une hypothèque.
On ne peut pas refuser d'hypothèque
À partir du moment où l'hypothèque couvre la totalité de la dette, une banque ou une société de crédit n'a pas le droit de la refuser.
En revanche, si l'emprunteur annonce lui-même au conseiller clientèle en charge de son dossier de demande de prêt qu'il va souscrire une hypothèque, ce dernier risque de faire ralentir le procédé car les banques n'aiment pas les hypothèques.
S’adresser à un notaire
Il est préférable de ne rien dire au prêteur potentiel et de s'adresser directement à un notaire.
Il se chargera lui-même de contacter l'établissement financier pour lui annoncer la future présence de cette garantie et inscrira l'hypothèque au fichier immobilier.
Mis devant le fait accompli, le prêteur ne pourra pas contester.
Jouer sur les délais
Si une banque ou une société de crédit vous a déjà remis son offre préalable, elle n'a pas le droit de revenir sur sa décision pendant les 15 jours ouvrables suivants.
En conséquence, si le notaire entame les démarches avant la date de fin de validité de l'offre, le prêteur ne peut plus la refuser.
Quelle hypothèque choisir ?
On compte plusieurs types d’hypothèque, dont :
- L'hypothèque conventionnelle classique : elle peut porter sur les frais de notaire ainsi que sur le coût d'achat du bien immobilier.
- L'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers) : il ne s'adresse qu'à du saisissable, c'est-à-dire uniquement au bâtiment. Les personnes possédant un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d'achat peuvent choisir cette option, moins chère que l'hypothèque classique.
Bon à savoir : l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle suit la même fiscalité, le même formalisme et produit les mêmes effets que le PPD, mais elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c'était le cas pour le PPD.
Pour plus d’infos sur le sujet :
- Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Toutes les démarches sur notre site dédié Crédit immobilier.
- Avant l’hypothèque, pensez à la caution : consultez notre fiche pratique Obtenir une caution de prêt immobilier.
- Les banques persistent à vous refuser votre emprunt ? Téléchargez gratuitement notre modèle de lettre Contestation d’un refus de crédit.