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Vous êtes créancier d'une personne. Celle-ci vous a consenti une hypothèque sur l'un de ses biens immobiliers. Dans quelle mesure êtes-vous privilégié dans le cadre des règlements à intervenir en cas de vente du bien ? Il existe ce que l'on appelle un « droit de préférence » attaché à la qualité de créancier hypothécaire. De quoi s'agit-il ? Le point sur la question.
Le droit de préférence : définition
L'hypothèque est une sûreté immobilière prévue par l'article 2393 du Code civil, selon les termes suivants : « l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent ».
Concrètement, une hypothèque est une garantie au bénéfice d'une personne qui détient une créance sur une autre.
Exemple : vous contractez un crédit auprès de votre banque pour acheter un second bien immobilier. La banque peut, pour garantir le remboursement du prêt, vous demander de consentir à une hypothèque sur le premier de vos biens immobiliers. En cas de non-remboursement du crédit, elle pourra alors faire saisir ce premier immeuble pour se dédommager.
Une hypothèque emporte 2 effets :
- le droit de suite ;
- le droit de préférence.
Le droit de préférence du créancier hypothécaire (celui qui bénéficie de l'hypothèque) lui permet d'être payé, par privilège, devant d'autres créanciers. Il s'agit donc du droit d'être « préféré » aux autres créanciers du débiteur si la vente du bien immobilier intervient. C'est une exception au principe d'égalité des créanciers.
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Le droit de préférence : caractéristiques
Les principales caractéristiques du droit de préférence sont sa relativité et son caractère hiérarchisé. En effet, ce droit de préférence est mis en œuvre dans le cadre de ce que l'on appelle le « concours » entre créanciers. Cela suppose donc que le débiteur se soit engagé auprès de plusieurs personnes. À cet égard, le droit de préférence permet toujours de primer les créanciers chirographaires du débiteur.
Bon à savoir : les créanciers chirographaires sont ceux qui ne disposent d'aucune garantie (hypothèque ou autre) à l'encontre du débiteur.
Le règlement se fait très simplement. Le créancier est payé par priorité sur la vente du bien immobilier et les créanciers chirographaires ne perçoivent des fonds qu'après son règlement intégral.
Les choses deviennent plus compliquées dès lors que plusieurs créanciers titulaires de droits de préférence entrent en concurrence sur un même immeuble. Les droits de préférence doivent alors être classés selon un ordre précis.
Or, l'article 2425 du Code civil dispose, à cet égard, que : « l'ordre de préférence entre les créanciers privilégiés ou hypothécaires et les porteurs de warrants, dans la mesure où ces derniers sont gagés sur des biens réputés immeubles, est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs ont été publiés, la publicité des warrants demeurant soumise aux lois spéciales qui les régissent ».
Le classement des droits de préférence se fait par antériorité : cela signifie donc qu'en cas de concours entre plusieurs créanciers disposant chacun d'une hypothèque sur le bien, celui qui aura réalisé le premier l'inscription de sa garantie auprès des services de la publicité foncière sera privilégié.
Bon à savoir : en cas de plusieurs inscriptions réalisées le même jour, l'on retiendra la date de naissance de la créance pour classer les hypothèques.
Le droit de préférence a donc un caractère hiérarchique. Il sera plus ou moins efficace selon le rang retenu pour son inscription. Autrement dit, il ne garantit pas le règlement de la créance à 100 %.
Bon à savoir : en tant que créancier, il convient de consulter le fichier immobilier du bien auprès des services de la publicité foncière avant de s'engager dans l'opération. L'on peut s'y renseigner sur la situation du bien et ses éventuelles inscriptions hypothécaires.
Cumul de l’hypothèque conventionnelle avec d’autres garanties Lire l'article
Le droit de préférence : quelle procédure ?
Comme on vient de le décrire, le droit de préférence attaché à l'hypothèque existe de plein droit. Il prend effet en fonction de la date d'inscription de celle-ci.
Rappel : l'hypothèque conventionnelle doit être réalisée par un notaire et faire l'objet d'une publicité auprès des services de la publicité foncière (sous peine d'inopposabilité).
La démarche d'obtention du droit de préférence est donc attachée à celle de la constitution d'hypothèque. Il n'y a pas de formalité supplémentaire. Les choses sont différentes au moment où le créancier souhaite faire valoir ses droits, notamment dans le cadre d'un concours avec d'autres.
Tout dépend alors de la situation :
- en matière de règlement amiable, la vente du bien immobilier intervient sous la conduite du débiteur. Le notaire, chargé de sa réalisation, appelle les créanciers à ce que l'on appelle une « purge » des hypothèques. Une fois le prix de vente versé par l'acquéreur, la somme est séquestrée un certain temps afin de payer les créanciers hypothécaires. Ils sont payés par préférence sur les autres et ensuite par ordre de classement ;
- dans le cadre d'une saisie immobilière, la vente a lieu sous l'égide du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance). Ce sont donc les organes de la procédure (principalement le créancier poursuivant et son avocat sous contrôle du juge de l'exécution) qui se chargeront de la procédure de distribution. Il s'agit de la répartition des sommes issues de la vente judiciaire entre les différents créanciers. Là aussi, un classement sera opéré. Le créancier sera invité à faire valoir sa créance et son inscription d'hypothèque afin de participer au règlement.
À noter : il convient, bien entendu, de ne pas tarder en termes de délai. Une réactivité forte est nécessaire pour ne pas perdre ses droits...