En cas d'emprunt pour un achat immobilier, la banque impose souvent à l'emprunteur l'une de ces deux garanties : hypothèque ou caution. Laquelle choisir ?
Différence entre hypothèque ou caution
Les établissements bancaires obligent l'emprunteur à fournir une garantie sur le bien financé. Quelles sont les caractéristiques de chacune de ces sûretés ?
Hypothèque
L'hypothèque conventionnelle est un contrat entre l'emprunteur et la banque. Cette convention, signée devant notaire, permet de mettre en garantie le bien immobilier pour couvrir le risque de non-paiement de la dette.
Cela signifie qu'en cas de défaillance de l'emprunteur la banque peut faire saisir le bien immobilier et le faire vendre aux enchères publiques.
L'hypothèque légale de prêteur de deniers (ex-privilège du prêteur de deniers)
L'hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers est une garantie au profit du prêteur. Néanmoins, elle ne peut servir qu'à financer l'achat d'un bien immobilier ancien.
Cette sûreté fonctionne comme l'hypothèque conventionnelle, c'est-à-dire qu'elle nécessite la rédaction d'un acte notarié et l'inscription au service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques).
En cas de défaillance, le créancier peut faire saisir le bien immobilier et le faire vendre par voie judiciaire.
Bon à savoir : l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle suit la même fiscalité, le même formalisme et produit les mêmes effets que le PPD, mais elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c'était le cas pour le PPD.
Qu'avez-vous pensé de la vidéo ?
Cautionnement
Le cautionnement est un contrat par lequel une personne (morale ou physique) s'engage auprès d'un créancier à payer la dette du débiteur, au cas où l'emprunteur ne peut s'acquitter de son crédit.
Les banques ont développé des sociétés de cautionnement.
Bon à savoir : les emprunteurs qui sont fonctionnaires pourront bénéficier de la caution « mutuelle fonctionnaire », une garantie qui leur est réservée.
À noter : dès lors qu’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique est, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et ses revenus, ses créanciers professionnels ne peuvent s’en prévaloir. Le caractère disproportionnel d’un cautionnement souscrit par une personne physique à l’égard d’un créancier professionnel s’apprécie en tenant compte des emprunts antérieurs qu’elle n’a pas déclarés à la banque, dès lors que cette dernière en avait nécessairement connaissance (Cass. com., 8 janvier 2020, n° 18-19.528).
Hypothèque ou caution : combien ça coûte ?
La caution a l'avantage d'éviter les frais de mainlevée en cas de revente du bien avant le terme du crédit.
Comparatif
Voici un tableau comparatif des frais engendrés par les différentes garanties :
| Garanties | Frais |
|---|---|
| Hypothèque |
|
| Hypothèque légale de prêteur de deniers |
|
| Caution |
|
Article
Les coûts des garanties : exemple d'achat immobilier à 150 000 €
Pour un emprunt d'un montant de 150 000 €, les frais des garanties s'élèvent à :
- Hypothèque : entre 2 251 € et 2 434 €.
- Hypothèque légale spéciale : entre 964 € et 1 017 €.
- Caution : 1 815 €.
Aussi dans la rubrique :
Qu'est-ce qu'une hypothèque ?
Sommaire
- Sûreté réelle immobilière
- Garantie d'un prêt
- Autres garanties pouvant être prises par le créancier
- Conséquences de la prise d'hypothèque pour le créancier