Les hypothèques légales sont des sûretés réelles immobilières garanties par la loi.
Hypothèque légale, une garantie immobilière issue de la loi
Définition
L’hypothèque garantit le créancier contre la défaillance du débiteur grâce à un bien immobilier.
L’hypothèque légale est accordée au créancier en vertu de la loi selon :
- le statut du créancier (ex. époux) ;
- la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).
Fonctionnement
Comme toute hypothèque, l’hypothèque légale doit être publiée au service de publicité foncière (auparavant Conservation des hypothèques).
- La publicité foncière permet aux créanciers de faire reconnaître leur primauté sur la vente des biens immobiliers, de manière à être opposable aux tiers.
- L’inscription de l’hypothèque légale doit être inscrite sur des immeubles déterminés et pour des créances déterminées.
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Toutes les hypothèques légales
L’hypothèque légale entre époux
Il existe trois cas d’hypothèque légale entre époux :
- L’hypothèque légale est accordée à chaque époux sur les biens de l’autre pour garantir le paiement des créances qui vont naître entre eux. Elle ne fonctionne légalement que dans le cas du régime de participation aux acquêts.
- L’hypothèque légale peut être inscrite au profit d’un seul époux, si celui-ci demande en justice la constatation d’une créance contre son conjoint. Cette inscription est provisoire, car elle dépend de l’acceptation ou du refus du juge.
- Un des deux époux peut demander en justice l’autorisation de remplacer son conjoint pour les actes de gestion ou de cogestion en raison de son inaptitude ou de son hostilité. L’époux remplacé perd alors tout pouvoir de gestion. Pour contrebalancer, le juge peut autoriser l’époux remplacé à procéder à l’inscription d’une hypothèque sur certains immeubles de son conjoint.
L’hypothèque légale des incapables
Les mineurs et majeurs sous tutelle disposent d’une hypothèque légale sur les biens de leur tuteur ou administrateur légal.
Cette sûreté a pour objectif de garantir le recouvrement des créances que l’incapable peut avoir contre l’administrateur de ses biens.
L’inscription de cette hypothèque est décidée soit par
- le conseil de famille ;
- ou le juge des tutelles.
Les autres hypothèques légales générales
Elles sont listées à l’article 2393 du Code civil, et confèrent au créancier les mêmes droits que le régime général de l’hypothèque, à savoir le droit de préférence et le droit de suite. Elles sont soumises à la publicité foncière.
Outre l’hypothèque légale générale des époux et celle des incapables, on recense :
- celle de l’État, des départements, des communes et des établissements publics contre les receveurs et administrateurs comptables ;
- celle du légataire, sur les biens immeubles de la succession ;
- celle des frais funéraires ;
- celle ayant fait l’objet d’un jugement, contre le débiteur condamné ;
- celle du Trésor public : il dispose d’une hypothèque légale sur tous les immeubles des redevables, selon la date de l’inscription, valable 10 ans ;
- celle des caisses de sécurité sociale, qui garantit le paiement des cotisations sociales et familiales impayées.
Les hypothèques légales spéciales
Les privilèges immobiliers spéciaux comme les privilège de vendeur ou le privilège de prêteur de deniers sont remplacés par des hypothèques légales spéciales de l’article 2402 du Code civil à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elles s’appliquent à un immeuble déterminé.
Les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont notamment les suivantes :
- la créance du prix de vente d’un immeuble ;
- la créance du prêteur de deniers pour l’acquisition d’un immeuble ;
- les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires : en cas d’impayés de charges d’un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un paiement par préférence (le syndicat est dispensé de l’inscription de l’hypothèque) ;
- la créance de l’accédant à la propriété titulaire d’un contrat de location-accession.