Saisie hypothécaire : quelle répartition entre les créanciers ?

Sommaire

Il arrive que plusieurs dettes soient couvertes par une seule et unique hypothèque, notamment lorsque des prêts ont été souscrits en apportant un bien immobilier en garantie.

En cas de défaut de paiement du ou des emprunteurs, le recours inévitable est alors la saisie immobilière, à l'issue de laquelle le bien sera vendu au plus offrant. Les créanciers pourront alors être remboursés.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

En règle générale, le créancier ayant accordé le prêt immobilier a demandé une hypothèque légale spéciale, ce qui lui garantit d'être prioritaire devant les autres créanciers :

  • Ainsi, en cas de saisie immobilière, la banque ou la société de crédit sera remboursée avant les autres.
  • Le prêteur perçoit donc la somme qu'il réclame en tout ou partie en fonction des objections du juge du tribunal judiciaire, du notaire ou des autres créanciers.

L'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 du Code civil remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD) à compter du 1er janvier 2022 (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021). Elle suit la même fiscalité, le même formalisme et produit les mêmes effets que le PPD, mais elle prend rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente comme c'était le cas pour le PPD.

À noter : l'inscription d'hypothèque légale de prêteur de deniers n'est possible que sur des biens immobiliers existants (non sur des travaux ou des biens en construction).

Répartition au marc de francs

L'expression « répartir au marc de francs » signifie verser aux protagonistes une somme correspondant au pourcentage que représentent leurs créances sur la dette de l'emprunteur défaillant.

Prenons un exemple concret avec une dette totale porte sur 30 000 € :

  • une société de crédit A doit récupérer 15 000 € soit 50 % du total, une banque B attend 10 000 € sur un prêt personnel soit 33 % du total et un prêteur C possède une créance de 5 000 € soit 12 % du total ;
  • La somme dégagée par la vente immobilière est de 25 000 € :
    • la société de crédit A percevra donc 50 % de ces 25 000 € ;
    • la banque B en aura 33 % ;
    • tandis que le prêteur C aura droit à 12 %.

Versement du reliquat aux emprunteurs défaillants

Lorsque le fruit de la vente immobilière a permis de solder toutes les créances et de couvrir tous les frais, il arrive qu'il subsiste une somme que l'on désigne par le terme de « reliquat » :

  • Ce montant sera conservé par un notaire pendant les 12 mois suivants la vente afin de s'assurer qu'aucun autre créancier ne viendra réclamer son dû ou que les créanciers connus n'en réclameront pas plus.
  • À l'issue de ces 12 mois, le reliquat sera versé aux emprunteurs défaillants.

Vous êtes dans une situation similaire ? Ces liens peuvent vous aider :

Ces pros peuvent vous aider