Vous achetez une résidence secondaire et votre banquier vous demande d’hypothéquer votre résidence principale.
Comment éviter cette garantie hypothécaire ?
La réponse pour ne pas se laisser dépasser !
Pourquoi le banquier veut-il hypothéquer la résidence principale ?
L’hypothèque permet à l’organisme de prêt de saisir le bien et de le revendre en cas de défaut de paiement :
- Il va donc choisir l’option lui apportant le plus de garanties.
- Il est souvent plus facile de revendre une résidence principale qu’une résidence secondaire.
Par exemple :
- vous souhaitez rénover une bergerie en haute montagne, et votre résidence principale est un appartement à Lyon ;
- la banque préférera une hypothèque sur l’appartement à Lyon plutôt qu’un prêt hypothécaire classique.
À noter : l’option de l’hypothèque n’est de plus possible que si vous avez fini de rembourser l’emprunt que vous avez peut-être contracté pour l’achat de votre résidence principale.
Hypothèque sur la résidence principale : comment l'éviter ?
La garantie hypothécaire doit être évitée. Pour cela, vous pouvez proposer à votre banquier de choisir d’autres garanties, tels que :
- La caution mutuelle auprès d’un organisme :
- c’est le système de caution le plus répandu : c’est l’organisme en question qui se porte garant du remboursement de votre emprunt auprès de la banque ;
- la banque effectue toutes les démarches auprès de l’entreprise qui garantira votre emprunt, ce qui vous économise les frais de mainlevée ;
- son coût total est très faible : entre 0,30 et 2,20 % du coût total du crédit.
- La caution solidaire auprès d’un particulier :
- moins répandue, elle consiste à trouver quelqu’un qui s’engage à rembourser votre emprunt si vous n’en étiez plus capable ;
- ce type de caution peut être limitée à 5 ou 10 ans.
Remarque : en vertu de l’article L. 332-1 du Code de la consommation, l'engagement de caution d'une personne physique manifestement disproportionné à ses biens et revenus se trouve privé d'effet à l'égard du créancier professionnel. Dès lors, une banque qui agit en paiement contre une caution personne physique ne peut opposer à cette dernière la prescription du moyen tiré de la disproportion de son engagement (Cass., 1re civ., 31 janvier 2018, n° 16-24.092). Il convient également de noter que la disproportion manifeste du cautionnement suppose que la caution soit à cette date dans l’impossibilité manifeste de faire face à un tel engagement avec ses biens et revenus (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-24.841). La disproportion manifeste s’apprécie au regard de la capacité de la caution à faire face, avec ses biens et revenus, non à l’obligation garantie, selon les modalités de paiement propres à celle-ci, mais au montant de son propre engagement (Cass. com., 11 mars 2020, n° 18-25.390).
Si vous ne pouvez pas vous permettre ces solutions, il est également possible de rechercher un autre organisme de crédit et d'en trouver un qui n’aura pas de telles exigences.
Bon à savoir : autre option, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui remplace le privilège de prêteur de deniers à compter du 1er janvier 2022) permet à la banque de vendre le bien immobilier dont elle finance l'acquisition en cas de non-possibilité financière de remboursement du prêt.
Pour mieux comprendre l'hypothèque et ainsi accéder à la propriété, suivez nos conseils !
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